Der französische Immobilienmarkt hat im Jahr 2024 eine Korrekturphase durchlaufen, die die Karten zwischen Käufern und Verkäufern neu gemischt hat. Rückgang der Transaktionsvolumina, Preisrückgang im Bestand, weiterhin hohe Kreditraten: Die gewohnten Anhaltspunkte eines Marktes, der lange als widerstandsfähig galt, haben sich verändert. Das Verständnis dieser Immobilien-Trends ermöglicht es, ein Kauf- oder Verkaufsprojekt auf realistischen Grundlagen zu kalibrieren.
Neustrukturierung des Immobilienvermittlungsgeschäfts im Jahr 2024
Die Inhalte über den Immobilienmarkt konzentrieren sich fast immer auf Käufer und Verkäufer. Der blinde Fleck ist die Transformation der Fachleute, die als Vermittler fungieren. Neueste Branchenstudien, insbesondere die von Xerfi, beschreiben eine zunehmende Konzentration rund um große Netzwerke und einen Aufstieg der Online-Agenturen.
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Die kleinen unabhängigen Strukturen verzeichnen seit 2023 einen erheblichen Rückgang ihres Umsatzes. Der Druck auf die Honorare nimmt in einem Kontext zu, in dem die Anzahl der Transaktionen gesunken ist. Diese Neustrukturierung verändert die Situation für Verkäufer, die die Mandate verhandeln, und für Käufer, die nach zuverlässiger Unterstützung suchen.
Plattformen wie Immo Factory tragen zu dieser Dynamik bei, indem sie digitale Ansätze anbieten, die den neuen Erwartungen des Marktes entsprechen. Die Wahl des Vermittlers wird zu einem eigenständigen Verhandlungshebel, nicht zu einem administrativen Detail.
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Immobilienpreise im Bestand: Eine Korrektur, die relativiert werden sollte
Die Daten der Notare für 2024 bestätigen einen gleichzeitigen Rückgang von Preisen und Volumina im Bestand. Die Anzahl der Transaktionen ist auf ein Niveau gefallen, das seit mehreren Jahren nicht mehr gesehen wurde. Für Verkäufer ist der Reflex, am vor zwei Jahren geschätzten Preis festzuhalten. Für Käufer besteht die Versuchung, noch abzuwarten.
Die Analyse des IGEDD (Allgemeiner Rat für Umwelt und nachhaltige Entwicklung) liefert nützliche Einblicke. In einer langfristigen historischen Perspektive, im Vergleich der französischen Zyklen mit denen der Niederlande, Norwegen oder der Vereinigten Staaten, bleibt der Rückgang, der 2023-2024 begann, im Vergleich zu großen Korrekturphasen der Vergangenheit moderat. Das Szenario eines Crashs, der mit den größten historischen Wendepunkten vergleichbar ist, wird zu diesem Zeitpunkt als begrenzt angesehen.
Das bedeutet jedoch nicht, dass die Preise schnell wieder steigen werden. Die verfügbaren Daten erlauben keine Schlussfolgerungen über den Zeitrahmen einer Stabilisierung. Ein Verkäufer, der einen realistischen Preis im Verhältnis zum lokalen Markt festlegt, findet Käufer, während eine überbewertete Immobilie monatelang ohne Angebot bleibt.
Verschuldungsfähigkeit und Kreditraten: Was sich für einen Immobilienkauf ändert
Die Zinssätze sind in den achtzehn Monaten ab 2022 fast vervierfacht worden, was die Verschuldungsfähigkeit der Mehrheit der Haushalte verringert hat. Im Jahr 2024 hat diese Einschränkung stark auf die Nachfrage gedrückt, insbesondere bei Ersterwerbern. Der PTZ (zinsfreies Darlehen) bleibt ein überwachtetes Instrument, aber sein Anspruchsrahmen und seine Bedingungen ändern sich regelmäßig.
Drei Elemente verdienen besondere Beachtung, um die Machbarkeit eines Kaufprojekts zu bewerten:
- Der Höchstzinssatz, der die gesetzliche Obergrenze der Gesamtkosten des Kredits festlegt, wurde 2023-2024 monatlich neu berechnet, was den Zugang zu Krediten für bestimmte Profile teilweise erleichtert hat
- Die Laufzeit des Darlehens spielt eine entscheidendere Rolle als der nominale Zinssatz selbst bei der monatlichen Rate und damit bei der tatsächlichen Kaufkraft
- Der von den Banken geforderte Eigenkapitalanteil ist gestiegen, was junge Käufer oder solche ohne mobilisierbares Vermögen benachteiligt
Ein Käufer, der heute einen Kredit aufnimmt, zahlt mehr für seinen Kredit als 2021, kauft jedoch eine Immobilie, deren Preis gesunken ist. Die Abwägung zwischen dem Warten auf einen Zinsrückgang und dem Nutzen aus einer Preisreduktion steht im Mittelpunkt der Entscheidung.
DPE und energetische Sanierung: Ein struktureller Filter für den Markt
Das Energieeffizienz-Diagnose hat mittlerweile einen konkreten Einfluss auf den Wert von Immobilien. Wohnungen mit den Klassen F oder G unterliegen schrittweisen Vermietungsverboten, was einige Vermieter dazu zwingt, zu verkaufen. Das Angebot an thermisch ineffizienten Immobilien auf dem Verkaufsmarkt hat zugenommen, wodurch ein eigener Segment mit teils erheblichen Abschlägen entstanden ist.
Für einen Investor kann der Kauf einer schlecht bewerteten Immobilie im DPE eine Gelegenheit darstellen, vorausgesetzt, die Kosten für die energetische Sanierung werden genau kalkuliert. Die Rückmeldungen aus der Praxis variieren in diesem Punkt: Einige Isolierungsarbeiten ermöglichen es, zwei Energieklassen bei einem kontrollierten Budget zu gewinnen, während andere Projekte aufgrund unvorhergesehener technischer Einschränkungen (Wohneigentum, Altbau, Anschluss) aus dem Ruder laufen.
Für einen Verkäufer bedeutet es, keine Arbeiten vor dem Verkauf in Angriff genommen zu haben, dass sich die Verkaufsfrist verlängert und die Verhandlungsposition gegenüber Käufern, die die Sanierungskosten in ihr Angebot einbeziehen, geschwächt wird.
Unnotierte Immobilieninvestitionen: Ein Signal für den Wohnungsmarkt
Neueste Berichte über Immobilieninvestitionen in Europa (SCPI, Immobiliengesellschaften, Club-Deals) zeigen, dass trotz des Rückgangs der Bewertungen bestimmter Vermögenswerte in 2023-2024 dieses Segment ab 2025-2026 wieder eine positive Dynamik entfaltet. Diese schrittweise Normalisierung könnte eine Stabilisierung des Wohnungsmarktes vorwegnehmen, da die Kapitalflüsse in unnotierte Immobilien das Vertrauen institutioneller Investoren widerspiegeln.
Die Verbindung zwischen Gewerbeimmobilien und Wohnimmobilien ist nicht mechanisch. Wenn jedoch Immobiliengesellschaften beginnen, wieder Kapital zu beschaffen und SCPI ihre Wiederbeschaffungswerte nach oben anpassen, deutet dies darauf hin, dass der Korrekturboden wahrscheinlich erreicht oder nahe ist.
Der französische Immobilienmarkt von 2024 bleibt ein Übergangsmarkt, in dem Geduld und Präzision des Projekts wichtiger sind als das perfekte Timing. Ein gut kalibriertes Kaufprojekt in Bezug auf Finanzierung und DPE oder ein Verkauf zum fairen Preis mit dem richtigen Vermittler bleiben die beiden zuverlässigsten Hebel, um in diesem Kontext eine Transaktion erfolgreich abzuschließen.