De Franse vastgoedmarkt heeft in 2024 een correctiefase doorgemaakt die de verhoudingen tussen kopers en verkopers heeft herverdeeld. Daling van het aantal transacties, terugval van de prijzen in de bestaande woningmarkt, nog steeds hoge kredietrentes: de gebruikelijke referentiepunten van een markt die lange tijd als veerkrachtig werd gezien, zijn veranderd. Het begrijpen van deze vastgoedtrends stelt je in staat om een aankoop- of verkoopproject op realistische basis te kalibreren.
Herstructurering van het vastgoedtransactievak in 2024
De inhoud over de vastgoedmarkt richt zich bijna altijd op kopers en verkopers. Het blinde vlek is de transformatie van de professionals die als tussenpersonen fungeren. Recente sectorstudies, met name die van Xerfi, beschrijven een toegenomen concentratie rond de grote netwerken en een opkomst van online makelaars.
Verder lezen : De onmisbare mode- en lifestyletrends om uw dagelijks leven in 2024 te verfraaien
Kleine onafhankelijke structuren hebben sinds 2023 een significante daling van hun omzet ervaren. De druk op de honoraria neemt toe in een context waarin het aantal transacties is gedaald. Deze herstructurering verandert de spelregels voor verkopers die de mandaten onderhandelen, en voor kopers die op zoek zijn naar betrouwbare begeleiding.
Platforms zoals Immo Factory dragen bij aan deze dynamiek door digitale benaderingen aan te bieden die zijn afgestemd op de nieuwe verwachtingen van de markt. De keuze van de tussenpersoon wordt een volwaardig onderhandelingsmiddel, geen administratief detail meer.
Verder lezen : Vastgoedtrends om te volgen voor een succesvolle investering in 2024
Vastgoedprijzen in de bestaande woningmarkt: een correctie om te relativeren
De gegevens van 2024 van notarissen bevestigen een gelijktijdige daling van de prijzen en de volumes in de bestaande woningmarkt. Het aantal transacties is gedaald naar een niveau dat we in jaren niet hebben gezien. Voor verkopers is de reflex om vast te houden aan de prijs die twee jaar geleden werd geschat. Voor kopers is de verleiding om nog even te wachten.
De analyse van de IGEDD (Algemene Raad voor Milieu en Duurzame Ontwikkeling) biedt nuttige inzichten. Wanneer we het in een historische langetermijnperspectief plaatsen en de Franse cycli vergelijken met die van Nederland, Noorwegen of de Verenigde Staten, blijkt de daling die in 2023-2024 is ingezet bescheiden te zijn in vergelijking met eerdere grote correctiefases. Het scenario van een crash vergelijkbaar met de grootste historische omkeringen wordt op dit moment als beperkt beschouwd.
Dit betekent niet dat de prijzen snel zullen stijgen. De beschikbare gegevens maken het niet mogelijk om conclusies te trekken over de timing van een stabilisatie. Een verkoper die een realistische prijs vaststelt ten opzichte van de lokale markt vindt echter een koper, terwijl een overgewaardeerd pand maandenlang zonder aanbod blijft.
Leencapaciteit en kredietrentes: wat verandert voor een vastgoed aankoop
De rentevoeten zijn in achttien maanden tijd bijna verviervoudigd vanaf 2022, waardoor de leencapaciteit van de meerderheid van de huishoudens is verminderd. In 2024 heeft deze beperking zwaar gewogen op de vraag, vooral voor starters. De PTZ (nulrentelening) blijft een gecontroleerd instrument, maar het bereik van de geschiktheid en de voorwaarden evolueren regelmatig.
Drie elementen verdienen aandacht om de haalbaarheid van een aankoopproject te beoordelen:
- De rentegrens, die de wettelijke limiet van de totale kredietkosten vaststelt, is in 2023-2024 maandelijks herberekend, wat de toegang tot leningen voor bepaalde profielen gedeeltelijk heeft vrijgemaakt
- De looptijd van de lening speelt een bepalendere rol dan de nominale rente zelf op de maandlasten, en dus op de werkelijke koopcapaciteit
- De eigen inbreng die door de banken wordt geëist, is toegenomen, wat nadelig is voor jonge kopers of degenen die geen mobiliseerbaar vermogen hebben
Een koper die vandaag leent, betaalt meer voor zijn lening dan in 2021, maar koopt een pand waarvan de prijs is gedaald. De afweging tussen het wachten op een renteverlaging en profiteren van een prijscorrectie staat centraal in de beslissing.
DPE en energetische renovatie: een filter van de markt dat structureel is geworden
Het energieprestatiecertificaat heeft nu een concrete impact op de waarde van onroerend goed. Woningen met een classificatie F of G worden geleidelijk verboden voor verhuur, wat sommige verhuurders ertoe aanzet om te verkopen. Het aanbod van thermisch onrendabele woningen op de verkoopmarkt is toegenomen, wat een apart segment creëert met soms significante kortingen.
Voor een investeerder kan het kopen van een slecht geclassificeerd pand volgens het DPE een kans zijn, mits de kosten van de energetische renovatie nauwkeurig worden ingeschat. De ervaringen op het terrein verschillen op dit punt: sommige isolatiewerkzaamheden maken het mogelijk om twee energieklassen te winnen voor een beheersbaar budget, terwijl andere projecten uit de hand lopen door onvoorziene technische beperkingen (VvE, oud gebouw, aansluiting).
Voor een verkoper betekent het niet uitvoeren van werkzaamheden vóór de verkoop dat de termijn voor overdracht langer wordt en dat de onderhandelingspositie vermindert tegenover kopers die de renovatiekosten in hun aanbod integreren.
Niet-beursgenoteerde vastgoedinvesteringen: een signaal voor de residentiële markt
Recente rapporten over vastgoedbeleggingen in Europa (SCPI, vastgoedfondsen, clubdeals) tonen aan dat, ondanks de waardedaling van bepaalde activa in 2023-2024, dit segment vanaf 2025-2026 weer een positieve dynamiek vertoont. Deze geleidelijke normalisatie kan een stabilisatie van de residentiële markt voorspellen, aangezien de kapitaalstromen naar niet-beursgenoteerd vastgoed het vertrouwen van institutionele investeerders weerspiegelen.
De link tussen commercieel en residentieel vastgoed is niet mechanisch. Wanneer vastgoedfondsen echter weer beginnen met het aantrekken van kapitaal en SCPI’s hun herbouwwaarden omhoog bijstellen, duidt dit erop dat de bodem van de correctie waarschijnlijk is bereikt of dichtbij is.
De Franse vastgoedmarkt van 2024 blijft een overgangsmarkt, waar geduld en precisie van het project belangrijker zijn dan de perfecte timing. Een goed gekalibreerde aankoop op het gebied van financiering en DPE, of een verkoop tegen de juiste prijs met de juiste tussenpersoon, blijven de twee meest betrouwbare hefboommechanismen om een transactie in deze context succesvol af te ronden.